Очень полезный обзор судебной практики сделал Верховный суд РФ. Он проанализировал крайне неприятную категорию гражданских дел, которую рассматривали российские суды. Речь идет об исках местной власти к собственникам квартир, когда у добросовестного покупателя жилья его вдруг отнимают. Как правило, предметом таких споров становится ситуация., когда гражданин покупает жилье, и вдруг оказывается, что "нехорошая" квартира изначально была государственной, но потом в силу разнообразных махинаций ее фактически у муниципалитета украли и продали. Обычно мошенники, получив незаконно государственные квадратные метры, оперативно их продают, и не по одному разу. Проблемное жилье за короткий срок меняет нескольких хозяев, и последние покупатели даже не догадываются о мутном прошлом квартиры. Иски от муниципалитетов для добросовестных покупателей приходят не сразу, но всегда имеют эффект разорвавшейся бомбы. Но вот дальнейшая судьба пострадавших граждан складывается по-разному. У одних жилье однозначно отнимут, и они останутся и без денег, и без крыши над головой. Других признают добросовестными приобретателями, и тогда у граждан есть шанс не остаться на улице.
Судебная практика показывает - подобные гражданские споры "об истребовании жилых помещений" у добросовестных приобретателей происходят достаточно часто. Правда, специальной статистики на сей счет никто не ведет, но в судах подтверждают, что подобных дел у них - немало и год от года меньше не становится. Понятно, что свое разъяснение Верховный суд давал для своих коллег, но они будут интересны и обычным гражданам.
При рассмотрении подобных исков в судах какие именно моменты назвал Верховный суд главными?
Обязательно суд должен убедиться, что жилье действительно выбыло из владения собственника - то есть муниципалитета. Посмотреть, а была ли на то воля собственника или его даже не спросили. Немаловажен и вопрос, а как покупали спорную квартиру? И еще суд должен внимательно изучить - знал ли покупатель, что приобретает "кота в мешке"?
Верховный суд отдельно подчеркнул - никогда покупатель квартиры не будет признан добросовестным приобретателем, если в момент покупки спорного жилья на него имелись притязания еще кого-то и покупатель об этом знал.
По подсчетам Верховного суда в абсолютном большинстве случаев у добросовестных покупателей отнимают жилье, если граждане его купили не у того, кто имеет право отчуждать квартиру у местной власти. Проще говоря, если новоселы приобретали сомнительное жилье у мошенников.
Если жилье прибрал к рукам некий недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего не знал, то квартиру у несчастного новосела суд обязательно отнимет. Это положение закона Верховный суд наглядно проиллюстрировал на примере одной тяжбы.
Так, муниципалитет одного из городов пошел в суд и попросил вернуть ему квартиру. В суде выяснилось, что еще в 1974 году это жилье дали по договору социального найма некому гражданину, который и прожил в нем больше тридцати лет. После его смерти прошло три года, и некий гражданин продал эту квартиру. Он не был членом семьи хозяина жилья. Покупатель, судя по всему, о чем-то нехорошем догадывался, потому что спустя три месяца после покупки оперативно перепродал квартиру. А когда муниципалитет предъявил свои права на жилье, ответчиком оказался уже третий хозяин. Когда договор купли-продажи регистрировали, то был предъявлен не сам договор, а его дубликат, с датой на начало 90-х годов.
Суд, разбираясь с хозяевами жилья, выяснил, что никакого договора о передаче жилья от муниципалитета первому продавцу не было. И договор, и все последующие документы оказались липой. Квартира по решению суда вернулась муниципалитету.
В другом случае покупателю проблемной квартиры серьезно повезло - суд признал его добросовестным приобретателем. Но это сделал лишь Верховный суд, а нижестоящие суды гражданину отказали. Но Верховный суд сказал - сделку по квартире, которая изначально была муниципальной, проверяли все - риелторы, банк при выдаче ипотеки и нанятые юристы.
В третьем случае новым собственникам жилья - не повезло. Суд справедливо заметил - новые жильцы не обратили внимания, что за полтора месяца их будущая квартира перепродавалась и дарилась несколько раз, а ее цена была существенно ниже той, которую она стоила.
Серьезным моментом в подобных спорах Верховный суд назвал срок давности предъявления прав на такое жилье. По мнению суда, этот срок начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Для тех, кто купил квартиру с сомнительным прошлым, это плохая новость. Она означает: даже прожив в квартире годы, покупатель может с жильем расстаться, если муниципалитет вдруг обнаружит, что десять лет назад его квартиру мошенники продали.
Наталья Козлова
Источник: Российская газета
